De echtelijke woning

Huurwoning

Als u in een huurwoning woont, kunt u samen afspreken wie er na de scheiding in het huis blijft wonen. Maakt u daar samen geen afspraken over of kunt u daar geen afspraken over maken, dan bepaalt de rechter wie in het huis mag blijven. Volgens de wet is de partner die geen hoofdhuurder is altijd medehuurder. Blijft u als medehuurder in het huis, dan wordt u automatisch hoofdhuurder. Dit betekent, dat de verhuurder aan deze uitspraak wordt gebonden en hij de man of de vrouw, die in de woning blijft, niet de woning mag uitzetten.

Eigen huis

We gaan er in deze situatie gemakshalve even vanuit dat u ingemeenschap van goederen bent getrouwd. Wat gebeurt er nu met het huis dat u samen kocht en in principe dus van u allebei is? De eigen woning is meestal het belangrijkste vermogensbestanddeel. Er zijn een heleboel mogelijkheden, maar vast staat dat het huis geld waard is en dat het dus verdeeld gaat worden bij een scheiding.

U blijft in uw eigen huis wonen

Als er kinderen zijn is het vaak zo dat de kinderen in het huis blijven wonen met de moeder (of soms vader). Maar dit kan alleen als er na de verdeling van het huis, waarbij u uw partner heeft uitgekocht, genoeg geld overblijft om de hypotheek alleen op te brengen. Hierbij moet u ook rekening houden dat uw partner recht heeft op de helft van de overwaarde van het huis. Als u bijvoorbeeld begin jaren negentig samen een huis heeft gekocht zal er een behoorlijke overwaarde op het huis zitten. Kunt u dit bedrag in uw eentje opbrengen? Als dat niet het geval is kunt u overwegen om de hypotheek te verhogen. Als het toch teveel wordt en u kunt de zware last niet alleen betalen, dan zal het huis alsnog verkocht moeten worden en zal de waarde, de winst of de mogelijke schulden (als het huis bijvoorbeeld in marktwaarde is gedaald) samen worden gedeeld.

Overdrachtsbelasting

Hoe zit het met de overdrachtsbelasting als u of uw partner is het huis blijft wonen? Overdrachtsbelasting hoeft niet te worden betaald, ongeacht of u in gemeenschap van goederen bent getrouwd of onder huwelijkse voorwaarden. Ook als het huis alleen op naam van één van u beiden stond en er in gemeenschap van goederen is getrouwd, is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Wél moet er ook in die situatie een notariële akte van verdeling worden gemaakt en bij het kadaster worden ingeschreven.

De partner betaalt mee aan het huis

Er is ook nog een mogelijkheid dat uw ex-partner blijft meebetalen aan de hypotheeklast van het huis. Dit komt niet zo vaak voor maar is mogelijk als er een goede verstandhouding is, wat natuurlijk erg prettig is voor de kinderen (als die er zijn). Want ze kunnen in hun vertrouwde leefomgeving blijven wonen en met alle vriendjes en vriendinnetjes blijven spelen. De ex-partner kan echter maar 2 jaar de hypotheek aftrekken van de belasting (daarna vervalt dit privilege), wel moet hij (of zij) de woning voor het eigen woning forfait aangeven.

Onenigheid over wie het huis krijgt

Het is ook heel goed mogelijk dat u er samen in het geheel niet uit komt wie het huis krijgt. U wilt beiden het liefst in het huis blijven wonen, wat natuurlijk onmogelijk is. Dan wijst de rechter in de praktijk meestal de woning toe aan de partner bij wie de kinderen blijven wonen. De rechter kan in het uiterste geval de verkoop van het huis ook afdwingen. Een openbare veiling is dan het gevolg. Een groot nadeel is dat de verkoop van het huis op deze manier minder oplevert en de kosten hoger zijn.

U wilt beiden niet in het huis blijven wonen

Als geen van u beiden in de woning wil of kan blijven wonen, dan vindt vaak een notarieel vastgelegde boedelverdeling plaats. Daarin wordt ook de waarde van het huis opgenomen, waarna een verdeling kan worden afgesproken die is gebaseerd op de opbrengst als het wordt verkocht. Soms kiezen mensen ervoor om het huis onverdeeld in de boedel te laten. Het grote nadeel hiervan merkt u als u of uw ex-partner het huis naderhand toch wil verkopen. Dat kan namelijk niet zonder toestemming van de ander. Het nadeel hiervan is als u met ruzie uit elkaar bent gaan u het elkaar na de scheiding nog onnodig moeilijk kunt maken.

Bijleenregeling

Per 1 januari 2004 is de bijleenregeling ingetreden. Het kan zijn dat u met deze wet te maken krijgt. Wat houdt deze wet precies in? Als u genoodzaakt bent door de scheiding de gezamenlijke woning te verkopen, dan moet de winst (overwaarde) door de verkoop van de woning onder u beiden verdeeld worden. Uw deel van de overwaarde valt dan volgens de Belastingdienst onder de ‘eigenwoningreserve’. De reserve wordt bepaald door de verkoopopbrengst te verminderen met de eigenwoningschuld op het moment van verkoop. De eigenwoningreserve neemt af als u deze gebruikt voor de aankoop van een volgende eigen woning, de aflossing op de geldlening (niet voor de aflossing bij verkoop en de aflossing op een overbruggingskrediet), de kosten voor verbetering en onderhoud en de afkoop van de rechten van erfpacht, opstal of beklemming. Koopt u nu weer binnen vijf jaar een andere woning, dan bent u verplicht uw deel van de overwaarde in de nieuwe woning te steken, wilt u voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking komen. Bij de aankoop van een goedkopere woning hoeft dit niet.

Rol van de notaris

In de akte van verdeling wordt vastgelegd dat degene die het huis op naam krijgt (we gaan er hier even van uit dat één van de partners het huis krijgt), voortaan in zijn eentje aansprakelijk is voor de hypotheekschuld. De notaris vraagt dan aan de bank (geldverstrekker die de hypothecaire geldlening heeft verstrekt) een schriftelijke verklaring dat hij of zij de ex-partner niet meer aan zal spreken voor de hypotheekschuld. Men spreekt dan van 'ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid'. Het is logisch dat een bank alleen dán bereid is zo'n verklaring af te geven, als degene die het huis en de hypotheekschuld 'overneemt' voldoende solvabel is. Ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid is niet aan de orde als degene die het huis overneemt de bestaande hypothecaire geldlening aflost. Door aflossing vervalt immers de aansprakelijkheid van de ex-partner voor die schuld.

Andere zaken waar u aan dient te denken

U of uw ex-parner kan voor, tijdens en na de procedure zogenoemde voorlopige voorzieningen vragen aan de kantonrechter. De rechter kan onder andere voor de duur van de echtscheidingsprocedure bepalen wie de woning mag bewonen, aan wie de minderjarige kinderen worden toevertrouwd en wie wat moet betalen voor de verzorging van de kinderen. In het geval van een scheiding gelden meestal de gewone regels voor hypotheekaflossing en bestaat de kans dat er een boete moet worden betaald, als u de hypotheek aflost zonder verkoop van de woning.

Bij volledige (her)financiering in het geval van echtscheiding komt u (opnieuw) in aanmerking voor Nationale Hypotheek Garantie. Maar er komen nog meer zaken bij kijken: als u uw huis gaat verdelen, of de hypotheek wilt verhogen, heeft u daar een notaris bij nodig, hierboven is al beschreven wat zijn rol kan zijn. Dat kost geld. U moet uw huis waarschijnlijk opnieuw laten taxeren en uw hypotheek veranderen. Dat doet een hypotheekadviseur, maar ook dat kost geld. Het is al met al best een ingewikkelde en kostbare zaak de verdeling van een huis. Wilt u meer informatie over dit onderwerp, dan kunt u uiteraard ons hierover bellen, of een afspraak maken.